Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, da er dem Mieter gem. § 535 BGB die Mietsache instand zu halten hat und der Mieter gem. § 538 BGB Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat. Die Verpflichtung zur Durchführung kann jedoch vertraglich auf den Mieter verlagert werden. Die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen ist jedoch nur dann zulässig, wenn der Mieter nicht gleichzeitig verpflichtet ist, diese erst herzurichten. Er soll nämlich nicht die Abwohnspuren des Vormieters beseitigen müssen! Diesen Grundsatz hat der BGH durch Urteil im März 2015 dahingehend konkretisiert, dass eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur noch dann wirksam erfolgen könne, wenn die Wohnung zum Mietbeginn dem Mieter frisch renoviert überlassen worden ist. Gleiches gilt, wenn der Mieter vertraglich verpflichtet worden ist, die Fenster und Türen auch von außen zu streichen oder auch während der Mietzeit -also nicht erst bei Rückgabe- die Mietsache mit einem "neutralen" Farbton zu versehen. Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt, kann ihm ein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zustehen.

Das Zusammenfallen von einer Verpflichtungsklausel zu laufende Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungsklausel in einem Formularvertrag führt zur Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters insgesamt. Dies gilt auch im Gewerbemietrecht. Ist die Klausel unwirksam, soll dies auch für den Fall Geltung behalten, dass der Mieter eine Verpflichtung vom Vormieter zur Durchführung übernommen hatte. Das Zusammentreffen kann jedoch wirksam und nicht gem. § 139 BGB (als einheitliches Rechtsgeschäft) unwirksam sein, wenn die Endrenovierungsverpflichtung eine Individualvereinbarung darstellt.

Die nach dem Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976 zulässigen Fristen bei Wohnraum betragen 3 Jahre für Feuchträume, 5 Jahre für Wohnräume, 7 Jahre für Nebenräume. Kürzere Fristen führen zur Gesamtnichtigkeit der Abwälzung. Wenn die Fristen starr festgelegt sind und der tatsächliche Bedarf unberücksichtigt bleibt, ist die Klausel unwirksam. Den Vermieter hingegen trifft die Beweislast bei Renovierungsbedürftigkeit. Der Anspruch auf Durchführung verjährt, wie auch der nachfolgend beschriebene Anspruch aus einer Quotenklausel, 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache.

Liegen die letzten Reparaturen schon etwas zurück und sind die Fristen noch nicht abgelaufen, so hatte der Mieter bisher evtl. nach einer vertraglichen Quotenklausel eine Abgeltung zu zahlen. Danach hat sich der Mieter an den Kosten der Renovierung zu beteiligen. Diesen Grundsatz hat der BGH durch Urteil aus März 2015 aufgehoben. Danach soll die Vereinbarung einer Quotenklausel grundsätzlich unwirksam sein. Der Kostenvoranschlag des Vermieters darf jedenfalls nicht als verbindlich festgeschrieben und dem Mieter die Abwendung der Zahlungspflicht durch Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verwehrt sein. Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 23.6.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) sind Klauseln in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen, unwirksam. Dieser Grundsatz gilt auch für Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen, da sie ebenfalls keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung erlauben. Ist die Wohnung überdurchschnittlich gut erhalten, so führe eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Dies würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Zulässig -jedenfalls bei einer renoviert übergebenen Wohnung- soll laut BGH vom 26.09.2007 nur eine Klausel sein, die statt der tatsächlichen Wohndauer bei Regelfristen nur die der Abnutzung entsprechende fiktive Wohndauer ins Verhältnis setzt.

Hat der Mieter Umbauten in der Mietsache vorgenommen, ist er auch bei erfolgter Genehmigung zum Rückbau verpflichtet, wenn nichts Gegenteiliges vereinbart ist.

Wie Sie sehen, kommt es bei der Beurteilung der Wirksamkeit der von Ihnen verwendeten Klausel auf den genauen Wortlaut und den Kontext zu anderen Regelungen an. Ich bin gern bereit, Ihren Vertrag im Hinblick auf Ihre Forderungen zu prüfen und Ihnen zu Ihrem Recht zu verhelfen!