Mietvertrag

Ein Mietvertrag kommt, von den Fällen der Erbschaft und der Einweisung bei Ehescheidung einmal abgesehen, durch Einigung zwischen Vermieter und Mieter zustande. Vermieter bzw. Mieter werden i.d.R. die im Vertrag genannten Personen. Probleme können sich an dieser Stelle ergeben, wenn mehrere Mieter genannt sind, jedoch nur einer von ihnen den Vertrag unterzeichnet oder aber sog. juristische Personen (Firmen) als Vertragspartei auftreten.

Mieter wie auch Vermieter treffen schon bei den Vertragsverhandlungen verschiede Pflichten. So hat der Mieter den Vermieter über ein eröffnetes Insolvenzverfahren, erhebliche Rückstände im Vormietverhältnis oder ein Räumungsurteil zu informieren, sonst kann der Vermieter zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB berechtigt sein. Andererseits kann der Vermieter den Verpflichtungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetztes ("Antidiskriminierungsgesetz") unterliegen und darf keinen Mieter wegen seiner Herkunft etc. ablehnen. Auch darf dieser keine Vermittlungsprovision verlangen.

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich schriftlich abzuschließen, sofern er für länger als ein Jahr und nicht auf unbestimmte Zeit geschlossen werden soll. Ist die Schriftform nicht eingehalten, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden! Wird der Mietvertrag nicht vor Ort unterzeichnet und per Post versandt, sind die Unterschriften zeitnah zu leisten, da eine erheblich spätere Gegenzeichnung als neues Angebot gewertet werden könnte.

Es ist möglich, einen Mietvertrag auf eine bestimmte Laufzeit abzuschließen. Dies ist jedoch nur dann wirksam, wenn schon bei Abschluss des Vertrages die Befristungsgründe angegeben werden. Ähnlich der Befristung ist ein beidseitiger Verzicht auf das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren. Sind neben der Befristung des Mietvertrages oder dem Ausschluss des Kündigungsrechtes für einen bestimmten Zeitraum auch die gesetzlichen Kündigungsfristen genannt, kann dies widersprüchlich sein. Der Mieter kann das Mietverhältnis dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf oder Kündigung setzt sich das Mietverhältnis gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit fort, wenn nicht eine Partei der Fortsetzung innerhalb von 2 Wochen widerspricht oder eine solche Verlängerung vertraglich ausgeschlossen ist. Durch die Schlüsselrückgabe wird im Übrigen kein Mietaufhebungsvertrag geschlossen.

Wird die Mietwohnung veräußert, ändert dies zunächst an den vertraglichen Ansprüchen der Mieter nichts. Der Erwerber der Wohnung kann jedoch Sonderkündigungsrechte wegen einer beabsichtigten Selbstnutzung (Eigenbedarf) oder einer Umwandlung in Wohneigentum geltend machen.