Kündigung

Wie jeder Vertrag, ist auch der Mietvertrag von Mieter und Vermieter kündbar, sofern ein Kündigungsrecht besteht. Das Recht zur Kündigung kann jedoch bei einem Zeitmietvertrag erst zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder nach Ablauf eines zeitlich begrenzten Verzichts auf das Recht zur ordentlichen Kündigung wahrgenommen werden. Kündigungen nur eines Teils der Mietsache sind nicht möglich.

Während der Mieter ohne Angabe von Gründen ordentlich unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann, muss der Vermieter für die ordentliche Kündigung berechtigte Gründe geltend machen. Ein solcher Grund kann z.B. im Eigenbedarf oder in einer erheblichen Verletzung von Pflichten durch den Mieter liegen. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt verschiedenen formellen Erfordernissen um wirksam zu sein. Diesbezüglich ist eine eingehende Prüfung zu empfehlen. Abgesehen von gesetzlichen Beschränkungen besteht generell ein hohes Verhandlungspotential zu verlängerten Räumungsfristen oder Ausgleichszahlungen, da ein gerichtliches Verfahren selten mit einem Urteil endet.

Die ordentliche Kündigung ist bei Wohnraum für den Mieter bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Für den Vermieter kann sich diese Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Im Gewerbemietrecht ist das Mietverhältnis für beide Parteien spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündbar. Bei sonstigen Mietverhältnissen, z.B. Garagen, ist die Kündigung, sofern die Miete monatlich geschuldet war, zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.

Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter bestehen bei Häusern, die lediglich eine Mieteinheit aufweisen und der Vermieter selbst in der anderen Einheit wohnt. Hier verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate.

Sonderkündigungsrechte gibt es für Erben des Mieters, bei Erwerb der Mietsache in der Zwangsversteigerung, etc.

Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters.

Schließlich kann ein Mietverhältnis auch außerordentlich ohne Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden, sofern Gründe hierfür vorliegen. Dies kann auf Mieterseite z.B. bei Nichtgewährung des Gebrauchs durch den Vermieter (Austauschen des Schlosses, Unbewohnbarkeit wegen erheblicher Mängel der Mietsache, etc.), unzulässigem Zutritt des Vermieters zur Mietsache oder tätlichen Angriffen des Vermieters bestehen. Der Vermieter kann fristlos kündigen bei erheblichem Zahlungsverzug, wiederholter unpünktlicher Mietzahlung oder sonstigen erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters, wobei bei verhaltensbedingten Kündigungsgründen der Mieter in der Regel zuvor abzumahnen ist. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ist gesetzlich geregelt worden, dass der Vermieter bei Nichtleistung der Kaution kündigen kann.

Das Klagverfahren auf Räumung soll durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nun beschleunigt und auch mit einstweiliger Verfügung möglich sein.